[房市觀察] 不能說的秘密:一張20萬元的預購單.png

2020年10月21日星期三晚間,一張標有20萬元的新竹市某預售大樓案預購單,出現在擁有3300多名線上會員的「新竹房市大小事LINE社群」。如果說上次竹北那家排隊建商是神獸級,那這家建商簡直可稱為傳奇。

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為什麼稱為傳奇?因為它在新竹房市的知名度趨近於零,多年來未曾在新竹推案,但是因為這次推案的基地位置實在太好,以致於讓它的動向備受市場關注。

在這個案子上,我們又發現驚人的投客操作手法。

怎麼操作呢?在建案醞釀期間,部分掮客私下宣稱可取得這個建案的部分棟別,然後製作所謂的預購單,讓投客(消費者)以15萬或20萬元的代價,取得本案的預購資格。等到建案開放預約參觀時,這些掮客便帶人來接待中心下訂,然後這筆15萬或20萬元便被掮客拿走了。

是的,這筆15萬或20萬元是投客(消費者)付給掮客的服務費或服務報酬,並不是該建案的真正訂金,買房子的訂金要另外付給建商。

也就是說,投客(消費者)在正式購買特定建案前,需要付一筆錢給掮客,才能買到該建案。

有時候,投客本身就是掮客;更多時候,投客從掮客那裡取得貨源,再轉嫁給終端消費者,也就是自住型買家。

掮客有沒有開發票?或許有?或許沒有?

但我們必須要說,這樣的市場實在不健康。

為什麼就不能讓終端消費者好好的進到接待中心參觀選購呢?

竹科人是一個特殊的族群,他們早出晚歸、勤奮工作,收入中位數排名高,貸款條件好,購買力強,在房市生態圈扮演資優生、乖寶寶的角色。但也因為早出晚歸,沒太多時間研究各家建商、各地建案的優劣異同,導致太慢獲得市場推案訊息,常剛聽到哪裡有新案、正想去看時,該案早已賣完,所以對市場推案訊息趨之若鶩,深怕落人之後,因此讓掮客有了可乘之機。

竹科人同時也是普遍具備財商觀念的消費者,對「明牌」與「內線」是非常有感覺的,因此當掮客私下宣稱「建商都已經運作得差不多了」,只有他可以「取得A貨」,便容易一窩蜂的跟隨、成為粉絲。

至於付給掮客15萬或20萬的服務費,或稱為選戶費,部分竹科人竟然認為掮客拿錢會辦事,付這一點錢不為過。

所以,當外界對新竹房市呈現出的民眾搶房、掮客抽佣、投客掃貨等亂象瞠目結舌時,我必須說,外界看到的只是結果,如果從心理層面來抽絲剝繭,那就是終端消費者對「買不到房子」的深層恐懼。

不管這些終端消費者是基於自住或自住兼投資等理由,進而心甘情願付給掮客服務費或讓投客賺取換約費,我想,先從解決終端消費者「深怕買不到房子」的心理來著手,才是治標先治本的辦法。

最後,再回到這家傳奇建商的推案,這是一個座落在新竹市八大學區的SRC建案,基地位置是各界公認的精華地段,可以通吃新竹在地人和竹科人市場。規劃地上約30層、地下4層,3棟建築、單層4併,總戶數約350戶,約42到61坪,3到4房產品。

從規劃設計來看,這應該是針對首購和換屋族群的建案,研判應該會受到消費者的喜愛。但建商和代銷能不能讓更多終端消費者買到第一手?而不要再讓掮客、投客在房市上空盤旋,啄食終端消費者的辛苦錢?

下一次我將就上市建商股票質押與2年後成屋潮的多殺多賣壓,來探討台灣房市將出現的完美風暴。

*本文圖片引用自「新竹房市大小事LINE社群」,由不特定匿名會員所上傳分享,版權歸於原拍攝者所有。

*圖片來源 新竹房市大小事LINE社群

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