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擺脫急跌潮 建商開始佈局 看好2018年房市發展

2017年即將結束,各產業皆全力衝刺最後業績,房地產也不例外!一反當年2015年初開始衰跌的態勢,歷經2年修正期,近期房市明顯回溫,在這期間除了推案量遞減、價格修正之外,各大建商相繼推出讓利專案、縮減推案坪數,壓低總價迎接市場趨勢,先前住宅週報更統計建商未來購地推案表格,發現建商開始佈局,消費者注意到了嗎?(文/鄧淑還)

02光埔重劃區全球人壽合建案出爐.JPG

跳離房市寒冬

土地是房地產的原料,原料上漲,房屋商品價格也會上漲,由於土地是不可再生的資源,地主往往堅守價格更甚至哄抬價格,獲利成數只增不減,但2014年底、2015年初的土地交易明顯降溫,面臨近10年來最多利空消息壟罩,一掃以往幾年房價向上不變的趨勢,大多數房市氛圍看空,也反映到實際買賣價格,土地買賣不再成為穩定獲利法則,在這不穩定的局勢下,建商減緩土地購入速度,更有些建商為了資金周轉而出售土地,代銷接案也趨於保守,有業者戲稱這段時間簡直是房市寒冬!

歷經2年修正期,現已擺脫急跌潮,整體房市走向大致底定,房市明顯回暖建商也開始佈局,而這些同樣從土地買賣就可觀察到!業界知名人士透露目前各大建商積極看地,若是新竹市、竹北的土地價格低於每坪60萬內就會考慮入手!新竹市發展多年,生活機能相當豐富,重劃區每有消息各大建商便相繼購地插旗!就以今年推案大爆發的光埔重劃區、金雅重劃區做為2大代表!光埔重劃區向來是竹科人看屋重點區,不但進出園區快、聯外交通發達,同時兼具生活機能與學區,幾乎8成以上都是竹科自住消費客群!近期區內大地主全球人壽住宅開發案更是吸睛,還未推出就引起各界討論,日前興富發與全球人壽合建的竹科悦揚率先開賣,規劃24-38坪2-3房,開價每坪26-30萬起,初開賣每週來人百餘組,是相當亮眼的表現,同時讓人不禁思考房市寒冬已過?竹科悦揚打頭陣,隨後而來的是全球人壽與富宇合建案,估計同樣也是走小坪數為主,可預見房市後續的活絡熱度!

03新案開賣 週來人百餘組.jpg

重劃區大熱門

除了光埔重劃區,在新竹北區的金雅重劃區也是今年房市新星!本重劃區位居台68武陵路匝道附近,擁湳雅大潤發成熟生活機能,部分路段有建築高度限制。根據了解金雅重劃區土地已經飽和,區內有逾10家建商(新家華、鴻柏、碩太、竹慶、旭唐(大豪)、鑫輝、誠宜建設、大豪等)實在不容小覷!剛開始其實不少業者對於此區不抱期待,畢竟距南寮、空軍基地皆不遠,在房價拉抬上較無優勢,但後續推案卻明顯看出新竹北區人地緣黏著性高+購屋能力強,大樓每坪開價26-29萬去化程度相當快!短短2個月就銷售約8成,跌破一堆人眼鏡!

04金雅重劃區大熱門 熱銷建案不斷.jpg

築底2017看好2018

除了金雅與光埔兩大重劃區相繼發光,預計2018年推案數也相當多!籌備多年竹科門口介壽路陸續有消息露出,讓人相當期待;昌禾建設、嘉頤建設在食品路、南大路也會相繼推出大樓產品;南寮地區則有寶佳建設的土地,寶佳向來為市場派,價格總在區域偏低,預估也會引起一股購買熱潮!

相較之前建商採保守戰略、銷庫存不買地的情形,建商在今年可說是戰力十足,相當積極購入土地,加上土建融利率下降,更增添建商看好後勢發展!再回頭看2017年1-9月全國核發建物建照件數及總樓地板面積分別為18,421件及2,158萬平方公尺,較去年同期分別增11.7%及9.7%,為近3年首次轉呈增勢,大家是否也嗅出房市回暖的訊息了?

05園區自住客都出門看房了!.JPG

自住消費者出籠

建商信心回來了,那麼消費者呢?其實從調查數據看來,投資人與自住型消費者的購買力依舊存在!根據財政部財政資訊中心調查顯示,全台各村里所得中位數排名前14名都在新竹縣市,直到第15名才出現台北市內湖區的寶湖里。其中新竹市關新里(243萬)、竹北市東平里(183萬)和鹿場里(177萬)穩坐前三名,而且關新里所得中位數成長也相當驚人,與2016年調查相比,增長了21.9萬!這個數字簡直是跳躍性的成長,不容小覷!

名次

平均數

中位數

1

新竹東區

關新里

2945

2425

2

竹縣竹北

東平里

2340

1832

3

竹縣竹北

鹿場里

2443

1767

4

竹縣竹北

十興里

1989

1588

5

竹縣竹北

中興里

2291

1573

6

新竹東區

豐功里

2268

1543

7

新竹東區

龍山里

2019

1526

8

新竹東區

光明里

2457

1467

9

竹縣竹北

北興里

1938

1431

10

竹縣竹北

興安里

1947

1387

11

新竹東區

東勢里

2005

1310

12

竹縣竹北

隘口里

1995

1295

13

竹縣竹北

斗崙里

1879

1291

14

新竹東區

綠水里

1858

1232

15

台北內湖

寶湖里

2057

1269

 

06市區土地精華,甫推案就成話題.jpg

民眾購買力仍存

購買力的另一指標是房價所得比,單位為年,數字越大表示當地民眾必須付出更多的購屋資金。根據內政部營建署發布106年度第2季房價負擔能力指標統計成果,可以看到台北市與新北市的數字大幅背離全國平均值,顯示今後有修正的壓力,新竹縣市是低於全國平均值,同樣貸款負擔率也是低於全國平均值,這證明新竹縣市民眾的購買力依舊存在,因此建商與代銷業者對於新竹房市後續發展無須太過悲觀!

排名

縣市

房價所得比

貸款負擔率

1

台北市

15.64年

64.29%

2

新北市

12.70年

52.19%

3

新竹市

8.79年

36.14%

4

新竹縣

8.74年

35.93%

5

桃園市

8.30年

34.10%

6

苗栗縣

8.03年

33.03%

*

全國

9.46年

38.90%

 

07關新里穩坐全台所得中位數排名第一名,消費者仍有購買實力.jpg

房市回歸自住屬性

在建商信心回穩、消費者購買力存在的情形下,房市有健康成長的趨勢!正如同先前所說建案價格修正後,不少自住客群相繼回籠,少數建案更引起搶購熱潮!除了地點與品牌力加持,可以觀察到近幾年建商規劃坪數偏於保守,為的就是壓低總價,因此市面上出現不少2-3房產品,或是以往40坪做大3房的產品為了衝房數而規畫成4房產品;此外在付款條件也趨於輕鬆,工程0付款已成普遍條件,現在更出現超低自備購屋方案,或是附裝潢等條件,為的就是擴大購買母群,吸引更多購屋條件不那麼優渥的自住客群,讓市場回歸自住屬性。

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