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魯蛇的投資財務實例

【消息稿】有認真算算你正在出租的物件資產了嗎?你會失望的,因為十之八九並不是享受在其中的收租樂趣,而是因為沒有辦法只好先出租補開銷,置產投資觀念完全本末倒置。

一般「現金投報率」的計算方式是以「(收入-成本)/房屋總價」
那麼「貸款投報率」的計算方式以「收入-成本)/本金總額」

一個是1:1無槓桿的計算方式,一個是貸款加入槓桿的計算方式。當然貸款有很多種類型,總價5成的套房至8成以上的超貸,20年的還款期到40年的延展期,平均利息等等都會影響到你的投報率。

那麼成本就是很重要也是大多數人投資置產會忽略的事情,如果你善於計算時間價值與耗損,會發現認真看待自己的投資物件與想法計畫是件非常重要的事。

A.假設總價1,000萬的預售屋付了2成自備款換約賺了50萬,那麼你的投報率就是〈50萬/在你手上時間的支出成本〉。當然如果你沒賠售的前提之下(記得工程期款隨時間自備本金越繳越多)。

B.假設總價1,000萬的成本(或放到成屋),自備了3成其餘貸款,此時你開始了時間計算成本(利息)與時間耗損(原本打算成屋前換約),在你把房子賣掉之前,這些都是實際損失與隱性損失,那麼成功出售了,必須負擔土地增值稅(放越久越多),房地合一(最高價差45%),交易所得(最高40%),每年負擔的房屋稅(大幅調升),假使你賺得了100萬價差,真正到你手上入你口袋的也所剩無幾,更別說現在的環境能讓你輕而易舉就可以賺得100萬價差,可能放了兩、三年都達不到這目標,那麼如果你是預售開始取得,你的投報率就是(收入-所有成本)/你投入的總本金(包含裝潢家電家具)。

C.原本就打算出租,租金也許很漂亮,但房價卻高居不下,房價在高峰期的增值空間租金卻長年不漲,導致投報率越來越低低到不能看,再來就是新竹大部分區域租屋市場是來自於「竹科」,當景氣不好之時上班時間少了,這些空置率高得嚇人,平均算起,你可能開始要擔心你的租客來源了,租金在漂亮也於事無補,在新竹與竹北,店面有2%的租金「純利」投報,是「非常好」的表現,若加上空置率,你可能只有「小數點的%數」投報,套房勉強可以拉到接近3%,但若加上空置期與成本,2%左右也是常態,其他2/3/4房,有長期租客找上你就是有福氣好運來,不然基本上都是在養蚊子,投報率也更是低的嚇人。

若要算上貸款槓桿的投報率,數據只有一種結論,「租金收益若不能大於本息攤還的支出」,投報率就是越算越低,所以有開始在認真算算你正在出租的物件資產了嗎?你會失望的,因為十之八九並不是享受在其中的收租樂趣,而是「因為沒有辦法只好先出租補開銷」,置產投資觀念完全本末倒置。(圖文來源:200億房市操盤手)

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