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投資海外不動產 潛藏風險了解嗎?

A君是某科技公司主管,平常鑽研投資國內不動產,這兩年房市不振,看到同事轉進海外不動產、覺得新鮮,於是也跟著聽了幾場說明會,但對琳琅滿目的投資標的感到迷惘。

近年投資海外不動產一躍而成為顯學,不斷有業者在北中南各地舉辦說明會。根據國家政策研究基金會統計,國人投資海外不動產每年上看7百至1千億元,且投資標的已從國人熟悉的日本擴大到東協,顯見全國正掀起一股「錢進海外」的熱潮。

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錢進海外 熱錢外流

「現階段熱錢外流是必然現象。」財經專家阮慕驊(下圖左)表示,相較於台灣房市,海外房市具有房價基期較低、租金收益與投報率相對較高等特點,所以游資流向海外是正常現象。

第一太平戴維斯全球住宅投資顧問邱奕平(下圖右)則將海外不動產投資人大致分為需求性與投資性兩種。他說,在過去,因為自身需求如小孩要唸書、將來要退休而在海外投資置產的人佔多數,如今以收租或增值轉售為主的投資人則超過前者。

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投資性需求佔多數

根據永慶房產集團最新統計,近6成海外不動產投資人目的都是純投資,投資原因前3名包括較高的租金報酬率、具建設題材或匯兌收益潛力,以及房價便宜等。至於最熱門國家前3名依序為日本、中國與美國,緊接則為馬來西亞、澳洲、泰國與柬埔寨等,總價則以1千萬元內的產品最受青睞。

「開發中國家具有高成長性,相對的投報率也較先進國家要高。」邱奕平說。但他也提醒高報酬必然伴隨高風險,投資人尤其要注意的是政經穩定性,否則很容易造成資金卡在裡面出不來。

高報酬伴隨高風險

阮慕驊則強調,每個國家國情都不同,投資策略也要因地制宜。像日本以收租為主,不用期待房價增值;美加個別城市如溫哥華因有中國人搶購,若趕上這一波,便有機會賺增值財;東協國家法令不像先進國家完備且人治色彩高,屬於高風險區,加上東協目前面臨能源價格偏低,當地境外資金撤出,投資人在當地的投資週期要拉長。

「無論先進國家還是開發中國家,投資海外不動產一定要抱持長期持有的心態才行。」阮慕驊提醒投資人口袋要夠深,不要玩槓桿,必須要是閒錢才可以,千萬別把台灣玩紅單換約那一套短進短出觀念帶到海外。

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