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光埔重劃區 繼起之星

光埔重劃區座落竹科與竹北間,以慈雲路為軸線串連兩地交通,並與光復路、埔頂路及公道五等東西向道路構築綿密路網,在隔壁的關長重劃區開發已臻飽和的今天,光埔重劃區扮演繼起之星的角色!

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入住人數增 公設需求殷

光埔重劃區面積約45公頃,足足超越關長的14公頃3倍有餘,因此即便本區大樓林立,目前仍有許多建地可供後續開發,這也造就本區入住人口與房價增值的可預期性。

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筆者以慈雲路為界,將光埔重劃區分為東西兩側,概略統計社區住戶(註1),發現位於東側(光武國中這邊)的新舊建案約有20筆,住辦總戶數約3,415戶,店面約有112間;位於西側(龍山國小這邊)的新舊建案約有15筆,總戶數約3,128戶,店面約有82間。總計光埔重劃區新舊建案約有35筆,住辦總戶數約6,543戶,店面約有194間。如此龐大的駐在人口,屆時對公共設施與購物需求將十分殷切。

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公共設施與民間投資加持

值得一提的是,除了已營運多年的COSTCO量販店外,本區尚有進行中的光埔國小新建案光武國中校舍增建案、規劃中的影城新建案,以及慈雲路立體停車場自提BOT案等,公共設施與民間投資的爆發力,讓本區今後發展不容小覷,無怪乎新竹市政府加緊提撥預算新建光埔國小,欲趕在2018年8月招生;而新竹市慈雲路立體停車場自提BOT案,已於2015年7月21日通過新竹市政府初步審核

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首購產品充斥 換屋重視CP值

相較於關長,光埔重劃區具有腹地廣大、公共設施豐富且聯外交通更為便捷等優勢,對於購屋族群而言,光埔重劃區相對平實的房價也是獲得青睞的原因。筆者概略比較關長與光埔兩重劃區新舊首購產品房價,前者每坪約在23-25萬間,後者約在21-23萬間;換屋產品前者約在26-28萬間,後者約在24-26萬間。至於豪宅產品與全新預售案,前者普遍飆破30萬,後者仍維持在2字頭左右。

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在產品類型上,光埔重劃區的選擇性也較為多元。除了透天、挑高、標準2-4房外,大4房規劃、單層3電梯配置與制震阻尼器的採用,讓重視空間運用、出入便利與結構安全的消費者有了更好的選擇,重點是單價相對平實,突顯其高CP值優勢。

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Ur夢想市 具高CP值優勢

以「Ur夢想市」大樓案為例,本案座落光埔重劃區慈雲路角地,樓高27層,主力規劃59-94坪4房。按一般建商慣性思考,地標型高層建築又是4房,大多朝高單高總的方向來包裝,所以會儘可能的堆砌石材與高檔建材設備,然後拉高單價、獲取利潤。

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但全昌益團隊超越上述刻板做法,本案一樣採用多項高檔建材設備(註2),公設種類照樣豐富多元(註3),維繫換屋型4房宅應有的水準,但卻祭出趨近於首購宅的平實價格,讓消費者有買到賺到的感覺,這是本案營造的第一個高CP值優勢。

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本案第二個引人注目的優勢,就是導入日本知名大廠KYB公司的制震系統(註4)。

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KYB制震宅 換屋一次到位

「Ur夢想市」導入KYB的BDH制震油壓阻尼器,達到吸收地震能量的效果,而且該設備體積小,可融入建築設計,不會影響建築原有的空間配置,加上該設備採非破壞性消能方式作動,不會破壞建築結構,堪稱優異的耐震設計。

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對換屋族群而言,當地段、景觀、坪數與建材等必要條件都達標,接下來就是加分項目,而耐震設計就是筆者認為能明顯加分的項目,也是換屋族群一次到位的答案!國人對日本人的生活品質往往趨之若鶩,卻甚少理解日本人對住家耐震設計也相當重視!其實在日本,不僅大樓、就連透天也有專屬的耐震設計,與日本同處地震帶的台灣,國人實在不應輕忽。

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臨15米綠園道 A+級小環境

細心一點的消費者會發現,即便被視為A級地段的慈雲路兩側,也有分為A+與A-級的小環境。「Ur夢想市」基地四面臨路,基地北側即為光埔重劃區內唯一15米綠園道,堪稱A+級小環境!業者特別在此設置專供住戶通行的鐵欄杆出入口,在視野上可與本案中庭水池接軌,達到通透的效果。

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另一個值得期待的,就是慈雲路兩側大樓的空橋串連計畫,包括「Ur夢想市」與周遭其他臨慈雲路的新建大樓案,都須預留空橋以待將來彼此串連。從都市規劃的角度來看,住商混合才是台灣人所熟悉的居住型態,而設有空橋串連的區位如信義計畫區與新板特區,毋庸置疑均為該城市首善之區!因此我們可以預期,當慈雲路兩側大樓陸續完工,加上影城與停車場BOT案營運後,人車分流的商圈盛況將會在本區上演!

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小檔案:新竹市慈雲路立體停車場自提BOT案

本BOT案位於「Ur夢想市」旁,面積約3,230坪,土地所有者為新竹市政府,由民間單位大觀資產開發有限公司於2015年1月自提興建營運並移轉,已於2015年7月21日通過初步審核,並決議由該限公司續提供資料,以利進行再審核作業。本BOT案主業為230位平面立體停車場,附屬事業(重點來了!)為影城、主題餐廳、宴會廳、餐飲空間、零售空間與其他商業空間等。

[延伸閱讀] 看屋報告耐震住宅Ur夢想市介紹

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註1:慈雲路東西兩側新舊建案戶數統計(概估):

(1)慈雲路東側:住3,170、辦245、店112

富宇夏川里美:住106、店0
富宇雲鼎:住80、店13
富宇六藝:住144、店2
富宇九如:住88、店4
富宇雲悅:住117、店6
豐邑相對論:住170、店0
豐邑進化論:住76、店4
豐邑雲智匯:辦245、店9
豐邑文心匯:住483、店22
佳泰御景:住62、店0
鴻築十里靜安:住296、店0
德鑫東方文華:住368、店10
興築興世代:住326、店6
親家Q1:住170、店10
坤山上謙:住110、店1
惠宇天晴:住128、店0
昌禾世界島:住398、店22
日新光武朵夫:住24、店3
力天三禾硯:住24、店0

(2)慈雲路西側:住3,128、店82

昌益Ur夢想市:住375、店11
昌益自由曲線:住288、店5
昌益橘園:住156、店6
富旺愛凡斯:住127、店0
興築菁英典藏:住176、店8
興築新巢代:住139、店2
惠宇青雲:住184、店0
惠宇雲品:住113、店0
惠宇謙品:住158、店0
豐邑晴空匯:住571、店23
富宇權峰:住382、店12
富宇東方明珠:住326、店14
富宇悅讀四季:住65、店0
日新龍山朵夫:住18、店1
雄基鉑金官邸(透天):住50、店0

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註2:「Ur夢想市」採用多項高檔建材設備:

包括義大利STOSA櫥櫃+德國GRASS緩衝鉸鍊,美國杜邦人造石檯面,best不銹鋼三口爐+不銹鋼隱藏式排油煙機,林內烘碗機,美國KOHLER GORLDE不銹鋼水槽。主衛浴TOTO全自動智慧型馬桶,阿拉斯加暖風機,客衛浴TOTO衛洗麗電腦馬桶蓋。德國BWT全棟式生活淨水系統:第1道為德國BWT全自動反洗過濾系統,第2道為ECOWATER微電腦淨水軟化系統。社區導入智慧居家Smart Home系統:包括高科技門禁管制、CCTV監視系統、停車場監控保全、電子隱形圍牆、停車場遠距感應讀卡機、梯廳自動感應燈具等。

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註3:「Ur夢想市」公設種類豐富:

包括門廳、多功能廚藝教室、戶外Lounge bar、中庭花園、露天SPA戲水池、瑜珈教室、健身房、兒童遊戲區、資源回收室等。


註4:KYB是全球油壓技術與設備大廠:

包括汽機車、貨車巴士、火車飛機甚至船舶等交通工具所用到的避震器,不少出自該公司之手,而KYB在住宅商辦、劇院廠房與公共建築等領域的制/隔震系統也是佼佼者!在日本市佔率極高!例如東京地標晴空塔、六本木之丘、森大樓、繭大樓,以及東京新名所虎之門之丘(白色小叮噹那棟)便採用KYB的產品。

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  • 悄悄話
  • 訪客
  • 請問BOT有沒有進一步消息?
  • 感謝詢問!目前只知道通過初審這樣。謝謝!

    住宅週報 於 2016/06/02 18:44 回覆

  • 訪客
  • 文心匯才183戶嗎? 我記得是483耶
  • 感謝勘誤!的確是483戶沒錯!筆者已經更正了(黃色底色字塊),圖片也一併更正了,再次感謝勘誤!

    住宅週報 於 2016/06/02 18:43 回覆

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