[竹北高鐵]港洲建設-港洲森觀(大樓) 20170920-01.jpg

高鐵特區大陽台景觀社區 icon-service-2line.jpg icon-service-2fb-粉絲團.jpg

[住週短評]港洲森觀為完工大樓社區,座落高鐵特區,本案特色為每戶皆有3-4坪寬敞陽台,設計為綠化錯層。

[建商案名]港洲建設-港洲森觀(大樓)(已完工)
[聯絡電話]
03-6586333
[接待中心]嘉豐五路二段60號

[基地位置]嘉豐五路、六家二街口
[使用分區]住宅用地
[基地面積]530坪
[總銷金額]8.8億
[建築設計]李明哲
[社區戶數]住39+店4=43戶
[建物樓層]12F/B2
[坪數格局]可售戶53-56坪3房3戶,66-96坪4房1戶,55坪店面1戶。
[建議售價](略)

[Project] 'Gang Zhou Sen Guan' building
[Location] 
Intersection of Sec. 2, Jiafeng 5th Rd. and Liujia 2nd St., Zhubei City, Hsinchu County 302, Taiwan
[F/B] 12F/B2
[Space] 175.2-185.12m² (main products)
[Pattern] 3-4LDK
[Price] Contact
[Contact]
+886-3-6586333

[竹北高鐵]港洲建設-港洲森觀(大樓) 20170920-03.jpg

[竹北高鐵]港洲建設-港洲森觀(大樓) 20170920-02.jpg

 

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  • 悄悄話
  • 不是建商
  • 雖是匿名, 也留點口德, 生意人, 誰不圖利, 他開他的價, 你挑喜歡的買.
  • 我把他直接悄悄話了。

    住宅週報 於 2011/08/17 17:47 回覆

  • KK
  • 生意人, 誰不圖利 是沒錯
    但要有區域價格比價倫理
  • 請問什麼是比價倫理?第一次聽到這名詞,請賜教一下謝謝!

    住宅週報 於 2011/08/18 19:47 回覆

  • Alex Wang
  • 比價倫理就是地段好建材好 價位較高
  • 路過的訪客
  • 建商蓋了房子, 目的就是要賣掉.
    他們自然要去考慮是要賣給誰, 以及對方可以接納的價位.
    然後適當的設計房型, 配用建材...

    如果他們的設計有錯, 在錯誤的地點, 設定錯誤的買家, 設計錯誤的房型. 定錯價格區間, 那市場自然會讓他們知道他們的定位走錯了.

    所以, 我們也不用去用情緒性的字眼去攻擊建商, 如果我們覺得他們做的不好, 那就走開就好了, 等大家都走開了, 建商就會知道自己錯了, 他們就會改正了.
  • CK
  • To #5 路過的訪客

    說的沒錯,情緒性的攻擊並沒有什麼益處。但若貼文的人能具體指出該建案實際好壞之處,也是會比保持沈默要來的好。
  • 訪客
  • b2小車位110,在竹北似乎太高了!!
  • 訪客
  • b2小車位110,在竹北似乎太高了!!
  • 訪客
  • #7 香堤也是這個價
    車位多少錢都算高...不過就拿白漆塗個方形就要收100萬... T_T
  • CK
  • 提到香禔 最近都沒廣告
  • 蝸牛
  • 撇開價格不談的話, 以下是小弟對港洲森觀的感覺:
    1. 地段: 嘉豐五路, 六家二街. 樓下有頂好, 對面有全家, 深耕禾豐巷子進去有媽媽的魚. 離自強南路, 經國橋, 河堤, 文興路不遠也不近, 晚上經過覺得鬧中取靜.
    2. 面向: A, B戶客廳面東南且有30米嘉豐五路, A戶後陽台面西北邊, 剛好可以曬衣服. 附近矮房子比較多, 高樓層視野應該不錯, A戶高樓層應該有機會看到河堤, C戶以及A戶的後陽台應該可以看到客家文化學院.
    3. 設備: 一層3戶, 2座電梯 (聽說最少一座是15人). Rinnai廚具, 美國杜邦臺面, Bosch洗碗機, Best烤爐, Toto馬桶, 主臥附Toto五合一暖風機, 降板浴缸, 頂樓未來會裝設風力發電機.
    4. 格局: 交錯式陽台 (與喬立悅容規劃一樣), 陽台坪數大, 好壞見人, 建商附送一棵白水木.
    5. 未來: A, B戶對面還有兩塊空地, 聽說一塊以及被富宇買下, 未來是否影響視野就要看運氣了.
  • 訪客
  • 台中建商推的案,車位都很高.
    其他地區或本地的建商,只有寶佳比較高.

  • 小胖子
  • 本人也有去看過此案,規劃及設計確實跟一般案子不太一樣,只是價格真的很不滿意,超出預算一些但房子是要買自己喜歡的,本人很喜歡c棟的位置,客廳與主臥可看到新瓦屋,房間可看到客家文化學院,都是永久棟距,現在已經跟建商在議價,有消息在跟大家報告
  • 訪客
  • 今天去看過了~ 在附近也住了快三年
    環境其實也真的還不錯~
    但是....價格真的....不便宜 = ="
    最小的C棟7樓 開12xx 不含車位
    最便宜的車位105...@@"
  • 訪客
  • 價格有調降嗎? 我8月去看時C5的開價1415. 現場可打9折. 價格也要1300
  • 訪客
  • 抱歉, 沒寫完, 是以一樓加15萬的話, c7也要1300
  • 訪客
  • 自由市場中,價格是由市場決定。建商隨市場調漲調降,抱怨之中建議就以平常心看待。

    本建案的優勢在於地段以及座向,以他產品的規劃看的出是朝向小豪宅。價格不低,使用配備上應該可以在加強,例如使用中空樓板,ykk氣密窗,韓製電子鎖。

    另外在現場問一些重點問題時,銷售人員回答閃爍,不清不楚,資訊不夠透明等,都需要加強。畢竟多數消費者也不是會被牽著鼻子走。
  • 訪客
  • c7據我所知,我昨日去看已經賣掉了,雖然價格有點高,但我還是很喜歡附近的環境,晚上我們又去繞附近環境,因我先生常常出差,覺得那邊晚上很亮也較安全,現在我們可能會考慮c6或a6吧!
  • 訪客
  • 我很同意樓上訪客說的"他產品的規劃看的出是朝向小豪宅。價格不低,使用配備上應該可以再加強"。只是我認為它有其他要加強的地方:像是蒸烤爐,全熱室交換器....另外,它的降版浴池設計使用的建材是石材,不知有沒有漏水的疑慮。因為其他浴室降板的設計是用浴缸,理論上比較不會有這疑慮,畢竟漏水是房子的噩夢。
  • 訪客
  • 我倒是不太喜歡浴缸,因為本人有在浴缸滑倒的經驗,超痛的!!
  • A戶已購戶
  • 我主要就是喜歡方位, 地段以及嘉豐五路30米棟距, 所以就努力的給他買下去了.

    比較起幾個其他我們看過的建案, 他的規劃比較符合我們期待. 個人尤其喜歡陽台的規劃, 可以種很多植物. 其他用料部份上面已經有幾位朋友說過了, 我就補充其他漏掉的. 電梯兩座15人, 大門做子母門, 鎖頭採用台製waferlock, 樓高3.2m, RC隔間牆, 力霸氣密窗.

    價格真的很硬, 想買第二個車位都不給折扣.

    當初接待我的是劉小姐也與方經理談過, 她們人都很nice. 有需要的朋友可以直接找劉小姐.

    不曉得有沒有其他的已購戶, 我們可以來成立一個家族版.
  • B棟已購客
  • 同意樓上大大說的,我也是很喜歡地點及位置...所以也是很用力買下去!!如果成立家族我也要加入!!
  • 訪客
  • 上星期去看了這個案子,我很喜歡它的格局和地點,但是他開價超出我們的預算(大約24W/P),而且老公擔心未來管理費(銷售小姐預估約是70元/坪)和每月的公用電費很高(因為很多華麗的燈光裝飾),不知道大概能談的價位大概在多少算是合理?
  • opossum
  • 有店面的建案真的不好,他們要做生意,管理起來很麻煩!
    燈光裝飾不是問題,等管委會成立後,大概就會大力管制了,節省電費啦。
  • 訪客
  • 有店面真的很麻煩,我們社區建商為了招商,連外觀都改變了,真的覺得自己當初裝潢時膽戰心驚,深怕違反規定的心態實在是好傻好天真.
  • 阿楓
  • 目前我也有將此案列入考慮之一,我是覺得森觀的店面只有四戶應該問題不大,如果兩位大大這麼擔心,那哈X德樓下是商場才是要深思的地方,而我考慮該案是因為該案有節能公設,所以公用電費也會降低!
  • 訪客
  • 我那天有問銷售小姐,她說燈光裝飾是LED燈,沒那麼耗電
  • 訪客
  • 又不是她在付 她當然跟你說沒關係
  • 感謝留言。其實LED燈已經很省電了,到時候要不要連這種電費都省,我想就讓本案社區管委會來決定吧!謝謝!

    住宅週報 於 2011/10/04 19:17 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 想買的人
  • 我在上個月也曾經去看此建案,我太太很喜歡此地點,可是就如同各位大大所言:價格實在太硬了,買不下去。請問樓上已經訂購的大大,能否告知大概成交價格,不勝感激。
  • 訪客
  • 我是買B棟的客戶,不知道你看的是哪一間,價格是比較硬一點,但是房子就是要買自己喜歡的不是嗎? 聽我的業務人員說下周二要動工了,之後好像會有一些調價,有喜歡的話勇敢去談價吧!!
  • 路人
  • 旁邊的透天我同事兩年前買11XX萬..這價格....
  • 訪客
  • 開工典禮,但是機具還未進駐。
  • 剪綵王
  • 樓上說的對,就連馬總統也沒來剪綵。
  • 訪客
  • 前幾個禮拜也去看過這個案子, 老實說一點也不令人驚艷, 可能因更早之前去看的案子所影響的吧 (鉅虹雲山, 海德公園, 時代春天). 開價是裡面最高的, 地點是最差的. 用料只能說 ok, 業務一付很老成的樣子有點令人討厭...
    看完沒啥印象後, 業務打了幾通電話來邀約洽談, 明講價格部分非常好商量...
    不過這個產品並不是我們想要的, 回絕了她的邀請, 不用說開價 24 萬, 縱使賣到 14 萬的價位大概也不會想買吧... :p 當然, 這只是我們的感覺.
  • 感謝發表寶貴看屋經驗。

    住宅週報 於 2011/11/03 22:24 回覆

  • 訪客
  • 14萬不會買?? 那這位大大之後訂哪邊記得告訴大家一下,搞不好你可以買到1字頭的房價,3字頭的建材
  • 感謝發言,認同你的看法。

    這幾年下來,我發現「眼高手低」是人之常情,這是難免的,因為資訊發達,網路無遠弗屆,讓我們可以比較容易的看到好東西或貴東西,但財力卻往往並未跟著同時提升。

    我以前年少輕狂不懂事,也是眼高手低,嫌板橋新板特區旁華廈開價12W/P簡直是開玩笑,嫌木柵老公寓15W/P開價太誇張,嫌中和景安站前某間大樓的250W套房屋主賺太大,嫌中和家樂福樓上的天悅開價15W/P莫名其妙,嫌汐止國泰社區12W/P開價太離譜....那些年嫌東嫌西的結果,就是當年一間台北房子都沒買,現在則是根本買不起....千金難買早知道,不管是擔心現在買太高付學費,還是當年沒買到現在捶心肝,有些事情自己要看開點。

    住宅週報 於 2011/11/07 11:40 回覆

  • 訪客
  • 非常同意陸大的看法,房價真是看回不回啊
  • 訪客
  • 這幾個月的狀況 只有"開價"是看回不回吧
    成交價下修或是上不去 是普遍現象

    多去議價吧
  • 同意你的多去議價,還有建議多去看屋,在這個時候通常可以獲得賣方比較好的款待,謝謝!

    住宅週報 於 2011/11/10 23:37 回覆

  • CK
  • to #40

    雖然我也覺得現在議價的空間是變大了,不過坦白講,現在這個時間點去議價其實也討不了太多便宜。倒不是我看好房市,而是現在的價格就真的僵在那裏。在建商們的壓力也沒有大到要出清逃命前,我不覺得房價有太多下降的空間、畢竟資金浮濫的問題仍然存在。

    雖然我們看一堆代銷口氣酸溜溜,動不動就叫你再去努力賺錢。但實際上是建商老闆也沒有給他們多少空間,很多網友心目中的價格真的只會讓他們在心中OS而已,就像#37講14萬後、會被樓下的酸。

    不過,我也不覺得有嚴重到陸大講的眼高手低。就像股票一樣,能在低點買進是你的眼光獨到、就好像金融海嘯時敢在低點大量買進的人又有幾何?

    至於現在會不會買在高點?我不知道、建商也不知道,上帝應該知道不過牠不會托夢給我。就像希臘公投之後沒幾天又來個義大利公債破7%,這劇情全世界應該沒有人想的到吧...我覺得賭未來就跟賭博一樣,下好離手...哈哈...
  • 感謝發言。眼高手低的人通常要等到一段時間,才會發現自己眼高手低的問題,就像對任何事情都抱持負面態度的人,你很難期望從他嘴裡蹦出什麼有營養、有價值、有建設性的話語。謝謝!

    住宅週報 於 2011/11/10 23:35 回覆

  • CK
  • to 陸大:

    可是有時候太過正面也不全然是好的。

    就像我們說逄低買進是眼光獨到,這也表示真正能抓到機會的人其實是少數。但在高點套牢的人反而是多數人會幹的事,因為過往的漲勢讓大家因先前的經驗而過度樂觀。

    少數人的眼高手低或許是個案,但多數人抱怨房價過高則又是另外一個層次的東西了。也因此才會有奢侈稅等一堆打房政策出來,不是嗎?

    倒也不是什麼忠言逆耳,只是多方的看法可以注意一下。其實很多說法都各有所本,只是觀點不同罷了、雖然我自己很多時候也都聽不太下去就是了...哈哈...
  • 正面思考是修養,負面思考也是修養。抱怨房價高,不妨先探求房價高的背景與成因,然後思考有沒有因應之道。其實廣搜資訊,最後決定保持沈默、收手不買,也是一種因應之道。

    多數人抱怨的東西可以叫做「民怨」,但「民怨」恰巧就是最弔詭的東西,因為「民怨」這東西太好用、太安全了,當大家都這樣想,我跟著這樣想,所以最安全。

    我們都知道有錢很好,但我們往往都不會太有錢,因為我們的思考大都停留在多數人的「民怨」層次。很多書籍都教導我們要去學習有錢人怎麼思考,但我們看過之後往往就束之高閣,又回歸到多數人的「民怨」思考。

    巴菲特教導我們要「價值投資」,富爸爸教導我們不要只看「資本利得」,還要看「現金流」,這些大家都知道,但貫徹的有多少人?

    再者,我們也都知道「富貴險中求」的道理,但我們通常都不太下險棋,為什麼?一方面是資源有限,無能涉險,另一方面我們往往又回到最安全的「民怨」思考,因為這樣最「安全」?

    不要說一般消費者會這樣想,就連建商、代銷往往也難脫這樣的思考。謝謝!

    住宅週報 於 2011/11/11 00:18 回覆

  • CK
  • 的確,人都是慣性思考。房價破底時你會恐懼它會一直下跌,房價創新高時你又會恐懼它會一直上漲。說穿了,都是同一種心態、只是面對著不同的場景而已。

    至於民怨安不安全,我想陸大你想說的是政府討好選民的問題。不過民怨本身沒有所謂安不安全就是了。

    雖然多數人的抱怨不一定是對的,但我覺得多數人的抱怨不能等閒視之。就好像我們可以直觀的認為希臘借一堆錢是不對的(雖然,希臘等一些歐洲小國借一堆錢其實有更深層的因素在),但他擺爛不還錢的影響層面是不容忽視的。
  • 這有點像是在討論「魚快不快樂」的問題。囧rz

    「民怨思考最安全」這個觀點,就像「M形化」、「藍海」、「80/20」等,因為它很通俗、大家都知道、所以它很好用、它常被拿來引述,所以被大量的運用在各式各樣的領域中。但它究竟正不正確?它是不是必須在某種模型或條件下才成立?多數人已經懶得思考了。

    我擔心的就是這個。

    至於你講的歐豬問題,那是另一個層次的討論,就暫且打住吧!謝謝!

    住宅週報 於 2011/11/11 00:51 回覆

  • guest
  • 我想,很多人會有所謂的眼高手低,是因為整個房地產市場根本是一個不透明的市場。大新竹房價高,但相對台北來說,他還是在勉強可以出手的價格,但為什麼還有很多人眼高手低?
    常跟代銷打交道的應該就知道,他們最常說的,這個建案(土地成本高,建材好,百萬廚具,公告地價調高土增稅要繳300%?,原物料一直漲,土地越來越少會越來越貴)(交通方便,有輕軌捷運,地段好,有河景,有綠地公園,近學校)。
    後半部的,每個人對地段的判斷與考量都不一樣,到底一個地段該賣多少錢,100個人講可能會有100種價錢。不是簡單的數字可以估算。
    前半段的可以計算的成本,消費者卻又任憑建商代銷漫天喊價,到底一個建物,他的建築成本到底怎麼算?真正土地取得的成本是多少?真正鋼筋成本多少?廚具的取得成本又是多少?中空樓板與一般樓板到底成本多少價差又是多少?瓷磚成本又是多少?紅磚隔間輕值格間的成本又是多少?油漆成本多少?...
    加上施做方法用料等級,綁的鋼筋數連接的方法,水泥磅數,原物料廠商,...等
    撇開建商採購的殺價能力,人力成本,代銷抽成還有環境地段的價值不談。這基本的建築成本,根本不是一般消費者能精算出來的。在很多消費者眼中,建商甚至只需要賣掉一半就能回本的觀念,那當然就很容易會眼高手低。也因為這樣的不透明,同樣的代銷就有辦法賣A的時候說中空樓板建築成本高所以單價也高,賣B時說中空樓板其實跟一般樓板差不多成本,所以單價也差不多。
    甚至討論起成本時,就用土地取得成本高,土增稅多來封消費者的口。不要說拿出建商的實際成本來看,連市場上原物料牌價也不可能攤開消費者看。
    當這些都有落差時,最後一招就是說,現在建商也沒以前那麼好賺,不像以前真的賣5成甚至不到5成就回本有賺錢了,現在建商也賺少少的了。

    建議陸大,有機會推出市場原物料行情的文章,搭配上各個建案施做用料的品質來報導,才真的是能公開讓想買房的消費者有個計算比較與房價參考的依據。
  • 訪客
  • 連杯咖啡的真正成本都算不出個精準了,房子的成本有精算的必要嗎?
  • infor
  • 直接去誠品, 有一本建築材料採購總覽, 不過我認真看過後, 仍是霧煞煞...

    簡單說, 消費者買東西, 最高指導原責, 仍是貨比三家比較實際, 你去分析他的成本爺沒啥用...
  • 訪客
  • 說到算建商的成本我就覺得很好笑
    反正也有買屋的預算不是,自已買地自建一次不就都知道成本了
    不然去買南寮,竹東,湖口也可以,都是鋼筋RC,建材差不多,3,4百萬就可買得到
    賣這種價格建商一定賺比較少,怕建商賺這樣不就得了
  • CK
  • 關於成本,這邊要幫建商講一下話。其實也只有那一句老話,

    「需求決定價格,價格影響成本」

    建商混水摸魚也好、炒作也好,我們都無法否認真的有那個需求存在。不管是投資客還是自住客,這四五年來的房地產是真的有那個買氣在,才造成地產價格上漲。

    再者,我們也是可以看到竹北一些建築有在進步,像早些年的房子的衛浴通風很多都只能共用管道間而沒有開窗,地板也從早期的地磚換到現在80x80石英磚。而結構則從便宜的口字型換成強調通風採光的獨棟式大樓。這些都是在需求跟價格上漲之後,建商投下更多成本所做出來的成果。雖然建商代銷總是用誇張的講法而讓人厭煩,不過進步是真的存在。

    當然,也有那種堅持口字型cost down的建商就是了...

    總之,在資金浮濫的大環境下房價本來就會被灌水,就算是一棟30年的老公寓也是如此、因為價格並不由成本決定的。所以當代銷跟你唬爛他們的成本有多高時,請不用太認真。而當你知道投客轉手時的獲利有少少時,也不用太驚訝。

    但資金如潮水,就像巴菲特講的:「當潮水退去時,就能發現誰在裸泳」。只不過潮水退去後,我們可能也要面對海灘趴結束後留下垃圾跟爛攤了。
  • 路過的訪客
  • 成交價格是由市場決定的, 跟成本幾乎沒有關係. 如果都可以"將本求利", 那四大慘業也不需要"賠本"來賣了.

    成交價格就是買賣雙方根據自己的情況, 來共同協議的雙方情願的數字. 所以, 買方想要賣方降價, 就要去分析賣方的處境, 看看賣方是否有壓力要降低價格來迎合你的期望, 而不要靠著謾罵的方式來要人降價給你.

    目前很多人都說大環境不好, 買方在休無薪假, 房價應該要降價, 但是, 請大家注意, 這些理由講的是買方的"困境", 而不是優勢. 拿自己的困境來講價, 這個邏輯是有點奇怪的.

    所以談房市價格, 應該要看是不是建商也遇到困境, 而開始"狀況不好"了?

    觀察建商狀況好不好, 我想"現金流"應該是很好的觀察點. 而對建商來講, 觀察現金流就是看"開工", 建案一開工就代表現金要開始大量流出去了. 如果建商有資金的壓力問題, 對於開工應該是很謹慎小心的. 所以, 如果建商還很積極的選良辰吉日, 農曆七月一過, 就陸續準時開工的角度來看, 建商好像並沒有如大家預期的, 有很不得了的"現金流量的疑慮", 而需要降價搶市來配合買方的困境了.

    當然啦, 只看開工, 大家可能還不太服氣, 我們還可以觀察久一點, 後面建商興建速度如常, 那就更能判斷該建商的財務實力.

    我想, 大環境不好, 建商不可能會完全置身事外, 以目前我的觀察, 他們會把壓力反映在"延緩推新案"上, 或者推動"低成交總價"的案子上. 但是, 老實說, 以目前的經濟形勢來看, 看不太出來建商需要降價求售的壓力.

    不過, 我還是需要強調一點, 我只觀察一些我比較有在注意的建商, 沒有涵蓋所有在新竹的建商, 所以以上觀察, 僅能提供大家做個參考. 如果, 你有遇到建商降價倒貨的現象, 我只想提醒你注意一下, 該建商是降價搶客呢? 還是有遇到一些"困難"了?
  • jay
  • 樓上貳位的見解精闢,確實都講到重點!!
    而且滿有深度,小弟佩服!
  • yoyo
  • 49F 的見解真好, 尤其是: "買方在休無薪假, 房價應該要降價, 但是, 請大家注意, 這些理由講的是買方的"困境", 而不是優勢." 實在是說到重點了, 如果買方的集體困境意識不能造成賣方也陷入困境, 那賣方的確沒讓步必要了 .
  • guest
  • 所以反正就是建商財團撐得住,就任由他們在不透明的空間搭配政客跟投資客操作(炒作)?反正買方只需要看地點品牌顯性建材及價格能不能接受,要就要不要就不要,越晚買越吃虧,因為土地越來越貴,建材材料越來越好也越貴,現在買不下以後更買不下手,沒那個屁股就別吃那個瀉藥,看地點偏建材不好的房子就好。都不希望有一些可以量化後判斷商品價值及談價的基準?
  • CK
  • to #52
    再透明的實價證記也仍會有炒作空間,美國的金融風暴就是一個例子。

    當然不是說炒作是好事,實價登記只是建立公平的遊戲規則。防止炒作的話,則需要政府用另外的方法介入,如奢侈稅或者是現在在吵的僅供出租的社會住宅。

    至於實價課稅的部份,則算是兩者兼有之,但也算是兩面刃。不過台灣炒作房地產的成本實在太低,適度的提高雖然也會造成自住者的負擔,不過我是覺得這部份還是要提高會比較好。而且以現在台灣的財政狀況來看,不加稅實在解決不了困境,所以先從最不公平的房地產下手會比較好。

  • 蛋蛋
  • 48~49F說的不錯,房子本身就是物品。成本是建商的事,買方算再精準有什麼用。Iphone不就是個例子,成本才多少? window成本多少? 你又花多少錢去買? 所以說,商品只有比價空間,沒有絕對空間。話又說回來,買房子真的是要看目光,板上的討論就多多參考,但也不一定準。重點該放在自己買房的目的與能力,外加判斷力。
  • CK
  • to #49 路過的訪客

    我也覺得,目前建商的狀況相對穩定,所以價漲量縮的格局會再時續一段時間。

    雖然小弟的觀察有限,但感覺到低總價的房子好像也不是推的那麼順。主要是過去幾年的案子仍有相當的數量還留在投客手中,相較之下建商目前的「低總價」其實還是相對的貴。

    許多資料都說,新竹地區有供過於求的情形。我是覺得,之前過多投客的假性需求造成建案過多,所以現在大環境變差時,建商跟投客就卡在哪裏。所以實際上的狀況應該比住展講的慘,畢竟投客買進的房子不被算在裏面。

    不過因為資金成本相對低,所以暫時相安無事。接下來戲會怎麼演我也不知道...哈哈...
  • 路過的訪客
  • to #55 CK

    謝謝你的回應喔!

    我也認同你的觀察, 目前買賣雙方互相卡住, 導致現在量縮價穩的現象:

    1. 買方, 因為大環境不好, 加上大家認定奢侈稅跟實價課稅早晚會逼得賣方投降降價, 因此有一部分買盤退場觀望(這裡面也含一些投資客喔), 所以很多人就袖手旁觀, 導致成交量下滑. (岔題一下, 其實我認同奢侈稅是好的設計, 對於抑制房價有一定的效果, 但是我不認為實價課稅會導引到房價下跌, 我認為實價課稅會跟公有地招標作業一樣, 會是促使房價上漲的兇手)

    2. 賣方, 一方面因為奢侈稅壓頭, 所以手上的物件出不去, 另一方面也認同大環境不是很好, 如果想要賺夠價差, 還要能抵得過財產交易所得稅, 這時候也不容易了, 所以索性就不出了, 等後市轉好之後再拿出來賣. 再加上你也看到的, 因為上手價格是兩三年前的價格, 其實以新竹人來講, 不算太高, 他們撐起來也不算太吃力, 所以價錢就卡住了.

    目前大約是如上所述的平衡狀態, 至於後市的發展, 我則是持稍偏多的方向思考, 原因就是因為現在罵房價高的人很多, 這代表在乎房價高低的人很多, 我認為這表示了潛在性的買盤. 如果投客手上的房子慢慢轉手給了這些想要便宜買的買家, 還會有剩, 那我才認為是"供過於求".
    而另外, 我觀察目前大環境不好, 建商應該開始會比較保守推案, 新增戶數減少, 這樣在兩三年後, 新屋量會比較低, 屆時奢侈稅兩年期滿的房屋剛好可以順勢去化, 我覺得這樣的循環還算是健康的. 一直擴張的房市反而是危險的.
  • 訪客
  • 不太認同

    首先,建商可能沒有資金壓力,蛋投資客有! 而很明顯,現在有許多物件還在投資客手裡.
    房子終究是要賣掉的,經濟不好+無薪假,買房子的人變少了,代表需求變少了.
    觀察目前推案興建的速度,供給可相對沒變少.看來建商是鐵了心要蓋滿新竹竹北重劃區才罷手就是了.
    經濟學上供給增加,需求降低會如何,大家都清楚
    幾千萬握在手裡看起來很爽,但賣不掉的房子,終究只是紙上富貴.
    再者,房子這東西,是會折舊的. 同樣價錢 新房舊房, 你會怎麼選擇?
    現在去看幾年前的房子,規劃配備,都明顯差新房子一截,而這個差距只會越來越大.竹北or新竹也就這麼大一塊.你可以自豪的說"我地點好",但別人就有多差嗎??
    你可以走路到高鐵,我搭公車計程車內灣線也可以啊?也很方便啊!

    最後,大家都清楚,竹科整體薪資,是在降低的,而房價卻是越疊越高.....
    好吧.搞不好大小M員工資產夠雄厚,整個包下來,其他人都當承租戶也可
  • CK
  • To #56 路過的訪客 & #57

    謝謝你們的回覆及看法。

    關於供給量的部份,若把時間拉長去看,這種推案暴衝暴落的情形其實算是新竹房地產的常態。景氣熱時一堆建商跟資金進來蓋了一堆案子,狀況不妙時這堆人就腳底抺油跑的比誰都快。

    也就是說新竹房地產算是一個標準的淺碟子產業。投機性高而風險也大,只是利潤也相對大的多。

    如同「路過的訪客」大大講的,接下來的三到五年內我們很難看到太多新案出現,存貨出清會是主軸。但未來是能順利出清還是會被庫存壓死,應該沒有人能預測的準,只是主觀上我是希望是後者而已...哈哈...

    倒是能確定的是,不管是出清能不能成功,對這個部落格而言都是壞消息...

    至於實價課稅的問題,牽涉到的是租稅公平的問題。此外,過低的稅負也表示著炒作的成本低,對房地產本身的發展而言也不全然是好事。
  • 已購客
  • 說到開工, 好像還是沒看到機具進駐, 也沒通知繳開工款....
  • 路過的訪客
  • to #58 CK, #57

    我想先釐清一點我的說法, 我是認為新竹地區還是有很多的買盤等著買房子, 只是價格沒有到買賣雙方都認同的點, 如果價格達到認同點, 我認為房子會慢慢去化, 而在這裡我想強調, 我並沒有要預測這個認同點的房價是漲還是跌喔!

    版上已經有很多討論在爭議將來房價是漲還是跌, 我並不想當這個算命的, 大家都各有論點, 我是會想去點出一些論點的盲點, 但是, 我也沒有把握去預估未來的房價到底是漲還是跌, 也不想去誤導別人的看法.

    我希望我所居住的地方可以越來越好, 這幾年看新竹的環境比起以前變化很大, 也越變越好. 我樂見這些改變可以越多越好, 也歡迎喜歡這些環境的大家一起來做鄰居, 一起讓新竹變得更美好.
  • 訪客
  • 歐債風暴, 房價漲幅已高, 分紅變少, 短期供給很大都是大家認為新竹
    房價會跌的理由.
    但從另一方面來看, 新屋的買賣量還是多於中古屋(>7年)的交易量(這部分我沒有確切數字, 純粹從身旁經驗來推), 這代表其實大家實質上還是負擔的起, 只是因為不爽漲這麼多,所以抱怨房價高. 另方面, 看看金山街, 高翠路的套房, 還這麼多人沒房子, 這些人在未來的2~10年都是要買房的.
    我不知道未來新竹區是要漲要跌, 但不覺得需要太悲觀!
  • 路過的訪客
  • 昨天經過這個案子前面, 發覺它還很安靜, 甚麼都沒動...

    之前開工的時候還熱熱鬧鬧的, 陸大也專程去做了報導, 怎麼快一個月了還是靜悄悄?

    難道不幸被我言中, 建商也遇上資金問題了? 這要好好觀察一下了...

    請問有誰知道它為什麼還沒開始動, 可以分享一下原因嗎?
  • 我是路過
  • 開工跟動工沒有必然關係
    開工會挑良辰吉日 , 跟縣府跑公文好像也有關係,這我比較不暸
    動工多半是拖拖拉拉, 反正趕得及合約完工日就可
    工期多半會抓個半年多的緩衝,
    所以開工後幾個月沒動靜是很正常很平常的

    被害妄想症不要太嚴重 亂猜亂咒人家鐵定給陸大譙
  • 我是路過2
  • 真有疑問就打電話去問建商銷售中心啊
    亂放謠言猜測是怎樣
  • 港洲森觀銷售人員
  • 各位大大好,我是現場銷售人員劉小姐,在此跟大家說一個說明,通常建設公司會找一個好得黃道吉日做開工典禮,然後再依實際情形做調配正式動工,一定會在合約書期限內完成交屋,公司因為很多重大工程都在年底要申請使用執照,也都陸續完工,像最近在新聞有報的台中國立圖書館落成造成國內外建築界的轟動,也是港洲之作品,大家可以上YOUTUBE看那段新聞,各位就會知道我們港洲建設是一個真的很會做建築的專家,在此也謝謝陸大那天的採訪!!
  • 港洲在台中是一家擁有悠久歷史與多項知名業績的甲級營造廠,只是新竹的朋友對港洲較為陌生,請點選以下連結:
    http://www.kcce.com.tw/b-2.php

    住宅週報 於 2011/12/06 13:05 回覆

  • CK
  • 感謝#65劉小姐的澄清。

    不過我覺得,#62 路過的訪客應該沒有惡意。大部份的案子在開工典禮後都會很快的動工,而且提前開工的例子也時有所聞。畢竟一個案子的金流跟物流也相當可觀,早日完工也建商也可以早點收到錢。

  • 訪客
  • 我也覺得他沒有惡意,不過隨便講人家資金出問題的行為白目了一點就是了。
  • 已改為登入發言,請格友在留言前三思而後行。謝謝!

    住宅週報 於 2011/12/06 13:03 回覆

  • 訪客
  • 上次聚餐之後就沒看到你老公出現過,是不是得了癌症 ?
    最好你朋友這樣講時,也可以認為只是沒有惡意的白目!
  • 已改為登入發言,請格友在留言前三思而後行。謝謝!

    住宅週報 於 2011/12/06 13:02 回覆

  • 路過的訪客
  • 感謝 #66 CK 替我緩頰

    不過, 我只是在想, 我這麼提個問題, 而且也不是無的放矢, 就明明等了一個月, 毫無動靜, 難道就不值得一個理性的回覆嗎? 就有人這麼惱羞成怒, 直指我的問題別有用心, 有需要這麼情緒化反應嗎?

    我在版上發言, 一直希望是理性討論, 不要情緒性攻擊, 沒想到自己也被炮了, 實在有點讓人難過啊!
  • 已改為登入發言,請格友在留言前三思而後行。謝謝!

    住宅週報 於 2011/12/06 13:02 回覆

  • 訪客
  • 最近有在考量此建案,也考慮要兩戶併成一戶,請教各位有沒有甚麼應該注意的地方?出價應該如何出呢? thanks!
  • 訪客
  • 談價靠手段以及許多技巧, 也依據物件的價值以及對象有關, 很難一言以蔽之. 我現場去談感覺港洲的銷售服務算不錯. 如果你真的想買, 可以好好去談談看. 看能不能把經理談出來囉, 買兩戶算是大客戶.
  • 感謝分享。其實我對這家公司印象還不錯,不會譁眾取寵。你要買兩戶,真的可以好好談談看。預祝你購屋愉快。謝謝!

    住宅週報 於 2012/03/20 20:22 回覆

  • Tommy H.
  • 很喜歡它的地點/環境/格局/設計,但還無法簽約~~
    目前正在談價錢中,請問22W/P真的談不下來嗎?????

    to #70的蕭大
    感謝成立家族版,希望有更多鄰居參加!!(還有我+1,希望...)
  • irwin0124
  • 留個言吧 ...接待中心搬遷後已經沒有樣品屋可以看了!只剩下電腦簡報說明,欠缺實際感受,體會不出它的高級建材及設計,大約還剩下1/3的售案,價格真的硬到極點,讓我要選擇放棄了!只有另覓瑰寶啦!
  • 感謝分享。

    住宅週報 於 2012/05/27 19:11 回覆

  • 訪客
  • 農曆年後賣得如何?有人知道嗎
  • where is my dream house
  • 請問賣完了嗎?我還沒參觀過耶...
    以前不想換屋 , 因為找不到比現居地更好的地點
    現在急著換屋 , 因為再看下去就更買不起 , 考慮的已不是地點問題 , 而是價格問題!!
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 訪客
  • 請問對面一塊被富宇買下的地已經有建案了嗎?
  • Kiki
  • 對面的富宇泰和已經有接待館了
  • kiki
  • 有看過港州森觀之建案覺得還不錯,想請問已購戶A棟與C棟成交價1坪大約落在哪個範圍可以參考一下嗎? 謝謝!
  • sky
  • 請問有實際看過這個建案工地的朋友會覺得浴室空間很小嗎? 還是因為貼深色/黑色壁磚所以視覺上會有這樣的感覺?
  • 訪客
  • 森觀四月去問過,不二價23~24萬,是聯發科的最愛。
  • 訪客
  • 23~24 萬? 那跟我在預售的時候問到的價錢一樣啊...兩年多, 沒漲價啊?
  • sandy
  • 請問如果要去參觀,要去哪裡看呢?請提供電話或接待中心的住址?謝謝
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