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3房2廳2衛的住宅大樓在未來3~5年內很可能不會是標準首購產品的最佳答案。

你認為我是在做預測嗎?沒錯!我認為坊間目前的3房2廳2衛(以下簡稱3/2/2)的主流時代,在未來3~5年之中,將會面臨重大的考驗與強力的挑戰。在首購住宅大樓產品的主流格局中,接替3/2/2位置的很可能是2房2廳1衛( 以下簡稱2/2/1)或2房1廳2衛(以下簡稱2/1/2)。(請點選「繼續閱讀」)

來自國人結婚率與出生率雙雙下滑嚴重,包括天下雜誌遠見雜誌非凡新聞週刊今周刊等媒體,都已注意到少子化所帶來的衝擊。我國的少子化問題有多嚴重?可以這樣理解,如果你發現日本人早已邁入高齡化國家,而台灣社會趨勢又常跟著日本走的話,未來每兩個日本年輕人要負擔一個老人的生活支出,台灣屆時也不遑多讓,甚至情況更壞。(相關資料請見這裡這裡

本文不擬討論少子化與高齡化所帶來的社會現象,而是將焦點放在造成上述現象的起因:單身、同居、頂客等族群,這些族群所佔的比例在未來將更為提高,他們對於住宅的需求也將影響未來的供需變化。以單身貴族A君為例,園區客,年紀30出頭歲,存款200萬,目前租房子,現在想買房子。他的選擇有價格600萬的3/2/2首購住宅大樓,也有價格280萬的挑高4米7套房,或是價格200出頭萬的標準3米樓高套房。

選擇3/2/2產品,扣除將近200萬的頭期款與雜項支出後,A君要向銀行申貸400萬,每月還款約22184元,可以預期他的生活品質將立刻受到影響。選擇套房產品,自住或投資只能二選一,無法兼得,而且套房空間侷促,難以收納較多雜物,未必符合他的需求,未來恐怕還要面臨換屋的麻煩。

這時2房產品將會吸引他的目光,2房的好處是擁有2個房間,生活空間優於套房,購入價格也遠低於3/2/2,通常可節省100~ 150萬預算。以24坪的2房產品為例,總價約360萬,含車位約410萬,銀貸約僅200萬,每月繳款僅11902元,負擔大為降低。加上2房可同時自住兼投資,自己住一間,另一間租給同事,不僅讓同事幫忙付房租(分攤貸款),還多了客餐廳空間,怎麼看都是CP值相當高的選擇!

而在2房產品中,筆者認為,2/1/2將會比2/2/1更有魅力!要分析2房產品,先談中間的「廳」吧,現代年輕人外食比例明顯提高,早餐和午餐通常都在外面買著吃,晚餐若非買回家吃,在家開伙的複雜程度也不會太高,火鍋與輕食料理將會越來越普遍,過去父母輩那種大火快炒、弄得廚房都是油煙味的的情形將會越來越少見。所以,簡化廚房,將客餐廳合併,廚房與客餐廳之間採開放式空間,並設置輕食吧台取代傳統4人餐桌,並扮演視覺上的區隔,那麼,原本2房「2廳」將可進一步縮減為2房「1廳」或「1.5廳」,節省面積就是降低總價。

再來談最後面的「衛」吧,將「1衛」改成「2衛」也是有充分的理由,因為2/2/1只有1間衛浴,若兩人同住,勢必共用1間衛浴,情侶還勉強過得去,家人或朋友同住一定會尷尬,而且2房勢必都是雅房,缺乏彈性。2/1/2有兩間衛浴,一個是套房衛浴,一個是公共衛浴,自己住套房,家人住雅房,或是將雅房出租給同事或朋友,這樣生活中的沐浴及盥洗就不會互相干擾。

至於2/1/2的總面積也可能略小於2/2/1,因為衛浴面積最小2坪就夠用,1廳的面積往往需要3~4坪,所以2/1/2總面積會比2/2/1小個1.5~2坪左右。還是那句話,節省面積就是降低總價,以24坪2/2/1為例,若改為2/1/2,總面積可再下壓到22坪,省了2坪至少可省30萬,在總價僅360萬的2房市場裡,堪稱彌足珍貴!

你準備好迎接2房時代的來臨嗎?我個人倒是很希望市場上出現2/1/2的產品,如果這樣的產品位於新竹市或竹北市,地點不要太偏僻,總價330萬,含車位價370萬會更迷人!就讓我們來觀察大新竹地區,誰會先推出2/1/2的小型社區吧!

* 2/1/2價格遠較3房低廉,空間遠比套房充裕。

* 2/1/2面積略小於2/2/1,可再進一步節省30~40萬。

* 2/1/2浮現「自住兼投資」契機。(套房只能自住或投資二選一)

* 2/1/2符合未來核心家庭(年輕父母+1幼年子女)或尼特家庭(年邁父母+1成年子女)的基本需求。

* 2/1/2可以養狗而不會顯得空間侷促,狗窩與雜物可置於雅房,小狗可在次衛浴大小便與洗澡,不會干擾主人使用主衛浴。

 

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  • 克里斯
  • 嗯,還滿有道理的,
    其實衛浴設施還滿重要的,一天工作的疲憊能否放鬆就靠它,而廚房和客廳打通,在視覺上會大很多,又對現代的小家庭,更有凝聚的氣氛。
  • dear 克里斯:

    感謝回應支持!

    住宅週報 於 2010/01/14 21:14 回覆

  • Jason
  • 精闢的分析,的確觀察周圍30歲的族群中,
    大多數比例的人都是以2/1/2作為購屋選擇或空間規劃,
    且大多是未來的潛力購屋族。
  • dear Jason:

    感謝你的支持回覆!希望市場上很快就能看見2/1/2的產品。

    住宅週報 於 2010/01/19 21:38 回覆

  • sky02
  • 說La Vie

    請問陸大:
    說 La Vie 的N2 九樓(面國小預定) 表價開18 業務自行降到15(看屋當天) 請問 以這各位置樓層來說 多少是合理?還有佳陞這家建商真ㄉ這ㄇ糟哦?還有這各建案ㄉ地點有何高見呢?非常感謝您
  • dear sky02:

    以下是我的看法,如有說錯歡迎本案專案經理指教謝謝!

    1.我對佳陞建設「說LaVie」這個案子沒有太多的好感。
    2.沒有太多的好感的理由如下:
    (1)在原本該是中低密度的重劃區推出量體超龐大的大樓社區,個人認為缺乏對環境的尊重。
    (2)外觀雖見仁見智,但個人認為本案實在不怎麼樣,而且個人認為其格局平面也跳脫不出「一圖走天下」的窠臼。
    (3)本案由商周機構代銷,個人認為開價有點亂,我之前採訪,說價格20W/P,然後我又從別處聽到14~17W/P的價格,我不喜歡這種價格滿天飛的亂象。
    3.如果是我,我不會將本案列入購屋清單,光是將近400戶的單一擁擠量體就夠瞧的了!

    希望有回到你的問題!

    住宅週報 於 2010/05/24 12:35 回覆

  • Jeff
  • 陸大說的好

    陸大的"說La via"說的好啊
    人家豐邑一樣是3仟多坪的地,宏觀大器規劃的多好看啊
    還以為在高鐵不會有口字型的建案說
    沒想到還是難逃寶佳的魔爪
    暈倒
  • dear Jeff (tsutomu):

    下半年到明年,寶佳機構的產品可是撲天蓋地而來呀!

    住宅週報 於 2010/06/08 12:07 回覆

  • Sandy Ho
  • 請問陸大,
    這個觀點很新穎
    但新竹縣市屬於高生育率區
    請問您知道有建設公司推出2/1/2的產品了嗎?
  • 感謝詢問。目前就已採訪的新成屋、預售屋建案來看,尚未出現理想中的2/1/2規劃產品。謝謝!

    住宅週報 於 2012/09/11 22:58 回覆