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報載行政院長吳敦義指示內政部,將以區段徵收方式,在台北縣林口鄉捷運A7站周邊興建總戶數約4000戶之平價國宅。不只林口如此,就連台北市南港區可能也有一份。消息一出,各界毀譽參半,筆者認為以國家之力興建平價國宅,出發點雖屬良善,但執行之後恐弊大於利。(請點選「繼續閱讀」)

政府大舉興建平價國宅,始於1989年無殼蝸牛運動,當時的時空背景正值台灣經濟起飛,台灣錢淹腳目,浮濫的民間游資欠缺投資管道,紛紛湧向房地產市場,造成台北房價一日三市的非理性現象。政府鑑於民怨沸騰,遂透過招標方式,開始在全台覓地興建平價國宅,想要解決住宅問題。

不料後來房地產市場崩盤,房價不但腰斬還乏人問津,營建類股跌破10元,有名的「雞蛋水餃股」一詞便起源於此。當年內政部在全台各地大舉興建的平價國宅,由於興建時期正值鋼筋原物料價格高檔階段,在民間住宅已大幅跌價的情況下,反而變得不平價,再加上國宅常予人詬病海砂屋、施工品質不良等問題,民眾對不平價的國宅興趣大減,除了台北市國宅因可套利而眾人爭搶外,全台多數國宅在2006年以前皆面臨滯銷難題,政府為加速出清國宅、回收投入資金及降低利息壓力,各種折扣措施紛紛出籠,花了好大一番功夫才陸續處理掉不少餘屋。這些爛攤子往事,內政部營建署與各地方政府國宅單位的官員可說點滴在心頭!

如今台灣房地產市場榮景再起,台北市縣精華地區不斷創新高的房價,讓一般民眾望屋興嘆,專家學者疾呼房市泡沫化現象,吳院長或許是為了回應民意,所以才會動了興建平價國宅的念頭。誠然,當年的時空背景與現在有著明顯的不同,例如,當年不像現在已有捷運,當年台灣投資管道不像現在這麼多元,當年對於興建國宅的整體構想與計畫可能沒有現在這麼成熟完備等。

無論基於何種理由,要解決現今房價飆漲、民眾一屋難求的問題,興建平價國宅鐵定是下下之策!依照目前政府的施政慣性,極可能重演當年國宅落成後面臨滯銷的困境,因為筆者根本不認為目前政府對於國宅政策有比以往更完善的計畫。個人認為,在國人自有住宅率高達87.36%的情況下,住宅問題其實是「患不均」而非「患寡」。

簡單來說,在目前房貸年利率約僅2%,貸款成數達7~8成的情況下,研判多數民眾並非「買不起房子」,而是「買不到想買的地點」,當大家都想買在台北市縣精華區,在僧多粥少、有套利空間的情況下,房價居高不下是可以預見的。

政府若要解決住宅問題,應該先思考,究竟是要將自有住宅率提高到100%?還是透過霹靂手段打壓房價?或是大量興建平價國宅、重演滯銷惡夢?如果以上三者都不是答案,那麼正確的方向在哪裡?筆者以為,房地產市場就像手裡脆弱的鳥一樣,緊抓就會死(崩盤),鬆手就會飛(失控),如果不想硬著陸的話,那麼不妨採取軟著陸的方式。

1.宣布暫緩興建平價國宅以節省公帑,並停止銷售目前滯銷國宅,彙整全台國宅餘屋及清查租賃中的國宅現況,採取公辦民營或委外租賃方式,提供名下無自用住宅的家庭優先短期承租或抽籤承租,先解決無購屋能力的家庭的立即需求。

2.配合高鐵、捷運與台鐵各站,廣設聯外輕軌電車與接駁巴士,將台北市縣各主要辦公區的聯外通勤時間從目前的30分鐘擴大到45分鐘。換言之,在45分鐘車程內,大眾運輸系統要儘可能輸運更多的通勤人次。

3.降低公路的建置比重,將更多的資源用於大眾運輸系統。捷運建置成本過於高昂,因此不要迷信捷運,不妨增設台鐵東西向路線,或城市輕軌電車路線,以高架環狀軌道的方式,創造屬於台灣城市特有的「山手線」。

4.透過行政措施將坊間上班時間從常態性的朝9晚6彈性擴張至朝8晚7,只要每日上班時間滿8小時即可,以避開尖峰時段人潮壅塞的情形,這項措施可從公部門與公營企業開始試辦。

5.大舉釋出國有精華土地,進行大膽而富創意的土地長期租賃政策,此舉除可降低建商土地成本,更可讓建商為政府興建「新國宅」。例如,釋出捷運、台鐵、高鐵或客運站周邊交通便捷之國有地,以50年為基期標租給建商,並限定時間完工銷售,建商興建住宅後轉售給一般民眾,50年到期後土地與建物所有權回歸政府所有,政府也可視當時情況優先續租給現有住戶,或收回房地,並改租或改建。

房地產屬於奇特的供需市場,政府不宜干預過多,但又不能放任讓其失控,因為住宅是民生必需品,當有相當比例的賣方將其推往奢侈品的方向時,做為資源分配者的政府有必要再拉回來一點,免得民怨沸騰。持平而論,以預售屋、新成屋為例,大台北還有每坪12萬出頭的產品,桃園、新竹也還有10萬出頭的產品,台中要找到10萬元左右的產品也不難,僅以局部地區如台北市縣精華區、桃園中正特區、新竹高鐵特區、台中七期、高雄高美館等地的房價,來論定全台房價飆漲,並據此準備興建大量平價國宅以平衡市場,恐怕不是一件好主意!

 

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