好房子的前提:堅固、安全、不滲漏水、牆面平整、動線合宜 

 

〔文/吉米陸〕建設公司取得土地後,會向金融機構申請土地融資與建築融資,之前市場景氣大好時,建商取得土融和建融的額度都很高,依序約有7成和5成之多,再加上預售案是「先拿消費者的錢蓋房子」,所以才會出現「10億元的總銷金額,建商只要拿3億元出來就可以玩了」這種現象。現在景氣趨緩,銀行核貸保守,土建融分別5成和3成就算不錯了,有的銀行甚至只給5成土融,不給建融,讓部分建商在資金的運用上少了些彈性,也代表建商的口袋要夠深,才能在目前的景氣裡存活。 

 

Q:景氣差是買屋最佳時機?

 

坊間有一個未經驗證的說法,大意是「景氣好的時候要買中古屋,景氣差的時候要買預售屋或新成屋」,這是因為景氣好,建材設備價格高,加上建商趕工,工人沒時間好好蓋房子,建築品質堪虞,所以寧願買中古屋。景氣不好,建商才會回頭花時間將房子蓋好,容易買到品質比較好的房子。

 

上述說法雖然失之偏頗,但也充分反映消費者在面對建商推案,心裡的高度不信任感。這種負面印象,是過去幾十年來部分劣質建商所種的因,要花很多時間才能降低這種不信任感。筆者認為任何時間都可以買房子,但若真的無法確認房子的施工品質時,寧可選擇口碑建商蓋的房子,若該建商取得營建署「建築開發業識別標誌」會更好。

 

Q:評鑑施工的重點在哪裡?

 

有關如何鑑定施工品質,網路上可以搜尋到很多資料,筆者在這裡不擬贅述,要特別強調的有3點。首先結構安全是所有房子最重要的項目,建議消費者以2002年完工交屋的房子為主要選擇對象,這是因為1999年「九二一」地震後,同年底營建署通過修改「建築技術規則」,全面提高建築物的耐震係數,並從2000年起實施。換言之,2000年取得建照的案子是依照較高的耐震規範來興建,相對較有保障。

 

其次,防水施工是消費者最能感受到的項目,電子業在生產晶片時有所謂的良率,蓋房子當然也有,不過由於每個工人的習慣不同,再加上營造廠監工品質也不同,導致良率參差不齊,最直接的反應就是房子發生滲漏水的問題。筆者認為,一個案子的滲漏水比例控制在5%以內是可忍受的,超過10%則會有大問題。以100戶的新社區為例,超過10戶都漏水,顯然施工品質有待檢討。

 

最後是外觀,這裡討論的並非美觀設計,而是牆面的平整度與動線規劃的合理性。一個及格的案子,室內外的磚牆和水泥牆應該都要抹得很平整、不會凹凸不平,也不會剛交屋就發生「白華現象」(磁磚接縫吐出白色沈積物)。透天產品的室內樓梯高度要夠、不會打到頭,屋頂瓦片要黏得牢,不會一拆即卸,浴廁地板的高度不會跟臥室和廚房有太大落差,免得一進浴廁就差點摔倒,這些都是很基本的項目,如果連這些基本的都做不好,遑論其他。

 

Q:自建自售比較便宜?

 

建商推案,有的採「一條龍」方式,從規劃設計、營造施工、再到銷售都自己來,像遠雄建設、昌益建設就是這樣。有的建商則只負責規劃設計,後端的營造與前端的銷售都外包出去,像豐邑建設、春福建設、雄基建設的銷售是委外的。「一條龍」式的建商就像「喝牛奶自己開牧場」一樣,所有成本自行掌控;委外的建商則專注在規劃設計與財務控管,其他像是施工與銷售都交由專業的營造與代銷公司來負責,有點類似高科技業「設計、製造、封裝、測試」的專業分工流程。

 

這裡要特別說明一點,無論「一條龍」或委外,對消費者而言都沒有太大差別,最大差別僅在於建商的總成本的高低。此外,消費者買「一條龍」式的建商蓋的房子,除非該產品定位本來就是低價搶市,否則並不會比較便宜。坊間「不要買代銷賣的房子,因為代銷會抽佣,所以比較貴」的說法其實是錯誤的,因為建商即使自售,省下來的代銷佣金(通常是總銷金額的5.5%),通常都是建商自己賺走了(這是他們自己省下來的錢),不見得會回饋給消費者。(jimmylu@gmail.com)

 

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