土地佔總成本往往最高 營造成本次之 行銷與管銷成本相對較低 

 

〔文/吉米陸〕一個建案是怎麼誕生的?當讀者在報紙上、大街上看到琳琅滿目的建案廣告時,這已經是後端作業了,前端到底是怎麼一回事?相信有不少讀者想要一探究竟。這些年來透過採訪工作,筆者有幸見識到建案從無到有的過程,現在就透過蘋果日報與大家分享。附帶一提,這裡所揭露的過程都只是一般正常的情況,不適用在豪宅、小木屋或其他特殊產品。

 

Q:建案誕生的源頭是什麼?

 

土地。在台灣,土地是所有推案的源頭,建設公司猶如加工廠,必須要有原料才能加工,而土地就是原料。就像是晶片加工一定要有晶圓(Wafer)一樣,除了極為稀少的地上權產品外,可以說沒有土地就沒有建案。

 

通常土地成本在建設公司總成本裡所佔比重是最高的,營造成本次之,行銷與管銷成本相對較低。例如:一模一樣的住宅分別蓋在台北市和屏東市,兩者房價絕對是天壤之別,這肇因於土地成本差距過大,這也就是為什麼台北市的房價總是高不可攀的原因。

 

Q:土地價格如何決定?

 

土地的行情是不公開、不透明、沒道理的,一般人或許以為建設公司老闆高不可攀,其實地主才是老大。建設公司老闆要想辦法透過叫做中人的土地掮客來牽線,事成之後,中人通常能分到成交價的1成做為佣金。土地價格是浮動的,而且隨周邊成交行情而機動調整,基本上易漲難跌。

 

例如:若昨天竹北高鐵特區的住宅用地每坪要賣30萬元,今天某建商用40萬元買到該區某塊住宅用地,隔天鄰近的地主們會將土地價格自動調漲到35萬到45萬元。至於土地的價格則以地目的不同而略有差異,同一重劃區內,商業區土地的價格會高於住宅區,而具備「水岸第一排」、「公園第一排」、「站前第一排」、「緊鄰學校」等題材的土地,價格也往往較高。

 

Q:土地成本低,房價就會低嗎?

 

通常不會。例如,A建商2年前以每坪25萬元買到某塊住宅用地,B建商1年前以每坪35萬元買到隔壁另一塊住宅用地,今年兩建商同時推案,產品定位相同。若以每坪35萬元的土地成本推估,B建商的產品每坪房價約在18萬元,那麼A建商擁有較低廉的土地成本,每坪開價理應低於18萬元?錯了!A建商的開價通常不會低於18萬元。

 

建設公司的開價,往往會以當時的房價行情做為基準,若房價行情走高,即便當年取得的土地成本較低,也會跟著行情來開價。如果A建商每坪16萬元就能獲利,但當時行情為18萬元,A建商會毫不猶豫地開價18萬元,以創造最大獲利。

 

Q:土地使用分區代表什麼?

 

代表這塊土地當初的定位與用途。房地產市場一好,各種基於降低土地成本的非主流產品就會紛紛出籠,像是「甲建」、「丙建」、「乙工」、「丁工」和「農牧用地」等。本文不擬探討複雜的法規背景,簡單來說,甲建位於農田旁,丙建座落山坡地,均可做為住宅使用,消費者不需具備特殊資格;而要將住宅蓋在農牧用地上,消費者需要取得農民資格,坊間的買地蓋小木屋和集村農舍便採用這種方式。

 

比較有趣的是乙工和丁工,從法規來看,兩者皆不宜做住宅使用,也不宜冠上「工業住宅」的稱號,用乙工建案或丁工社區來稱呼比較好。實務上賣方大多將這類土地規劃為住宅,而買方也做為住宅使用,彼此心照不宣。目前乙工社區的解套方式是登記做為「一般事務所」使用,透過管委會公約,可禁止在社區內從事工廠或其他工商業行為,維持社區的純住宅用途。

 

Q:建設公司賺多少錢才合理?

 

每家公司的總成本不盡相同,很難用一個統一的數字來比較。比較籠統的說法是最低3成,也就是總成本乘以1.3,即為建設公司基本上所設定的營收。這裡要留意的是,一個建案從推出銷售到完工交屋,通常要1年半到2年的時間,所以3成除以2年,每年不過15,只是每一間房子動輒幾百萬,每一筆建案動輒上億,3成換算成金額,也是一筆可觀的數字,往往形成消費者「建設公司賺取暴利」的錯覺。(jimmylu@gmail.com)

 

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  • AJ
  • 最低三成? 可以請問您的資訊是從採訪得來的還是有什麼試算公式導出的呢?