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林口 大台北透天競技場

 

〔文/陸敬民〕林口重劃區透天產品推案量高居大台北之冠!受惠於低密度開發的法規限制,各式各樣的透天產品展現前所未有的活潑景象,宛若一處透天競技場。常見的斜屋頂和平屋頂式樣,歐式古典與日式簡約風格,以及抿石子和花崗石等外觀,在這裡都能夠見到,對透天情有獨鍾的自住型消費者,選在景氣趨緩、賣方議價空間擴大的情況下來林口參觀購屋,不失為「危機入市」的逆向思考之道,也更能挑到心目中的好房子。

 

 

 


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林口透天 低密度生活樂園


〔文/陸敬民〕林口新市鎮是全國規模最大的重劃區,擁有「低建蔽率」、「低容積率」與「高綠覆率」等優質特色,成為大台北透天樂園的典範。加上全區管線地下化、建築物臨路退縮、棋盤式街道等都市計畫規範,整座城市的發展軸線清晰明確,遠景可期。放眼大台北衛星城市,林口新市鎮具備絕佳發展潛力,機場捷運已於2006年動工,預計2013年起逐段通車。捷運、國道、大專院校,加上長庚醫院的加持,令本區透天產品深受消費者青睞!

 

 

 

 

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陞鴻建設 智慧建築創新典範


〔編輯/台灣房屋情報〕對於建築物各項性能等級鑑定,日本設有「住宅性能標示制度」、美國設有「住宅品質標準制度」、英國則是「住宅評估指標系統」,就連對岸的中國也有「商品住宅性能認定管理辦法」。內政部建築研究所針對國內新建住宅在人性化與智慧化管理方面推出「智慧建築標章」認證制度,希望透過推廣,讓社區節省能源、節約人力、降低日後營運費用、並提高生活品質。位於新竹縣湖口鄉的「成功大鎮」,便是率先取得全國第一座候選智慧建築透天社區證書的典範!

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嘉梁開發建設 大規模造鎮 


〔文/台灣房屋情報〕嘉梁開發建設在大新竹房地產界堪稱異數!若將竹北視為房地產界的中原,那麼楊梅、湖口接壤這一帶猶如蜀漢天府之國,嘉梁開發建設據守在這塊面積廣闊的土地上造鎮推案,自給自足,頗有盤據一方的風采,這是因為郊區推案,不易受地價大幅波動的影響,成本較能掌控,同時也因為購入的土地面積更大,更能規劃、塑造出理想中的社區規模。目前「楊湖天下」透天造鎮總戶數121戶,以每月平均銷售5戶的成績,勇奪當地市場之冠! 

 

 

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網路謠言害慘人 交屋瑕疵不協商 買賣雙方發生互信危機 怎麼辦?

 

〔文/吉米陸〕2008年底發生兩件事情,第一件是某網友在新竹某知名房地產網站討論區上發表新竹縣某建商跳票數千萬元的言論,引發大震撼,由於該業者宣稱已引發消費者的購屋疑慮,加上銀行也表示關切,對其商譽造成影響,因此決定報警處理。另一件則是新竹市某大知名建商蓋了一棟豪宅,住戶表示在交屋時發現浴室洗臉盆和浴缸的石材表現有「裂痕」,質疑是瑕疵品,不願交屋,詎料該建商工務單位稱是「天然花紋」,一定要住戶交屋,住戶氣不過,決定向消保官投訴。

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安全社區 健康社區 學習型社區 創業型社區 寵物友善社區 

 

〔文/吉米陸〕最近業者都說房子難賣,筆者認為,因循過往、墨守成規、缺乏想像力,當然會難賣!根據筆者採訪經驗推估,坊間推案約有四成訴求首購族群,三成為首換或二換族群,二成多為投資客,豪宅佔不到一成。弔詭的是,房價飆升通常是投資客與豪宅所造成的。投資客看的是投報率,左手進右手出,不見得對房子有真感情;豪宅客看的是地段、建材與設備,把房子當收藏品,不見得天天住。真正把房子拿來住的是首購與換屋族群,他們才是真正追求「物超所值」的人,業者為什麼要低估他們對於好東西的鑑賞力?

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多數企劃太強調「感覺」 太依賴「習慣」 缺乏「問題與對策」 

 

〔文/吉米陸〕景氣繁榮、業務掛帥時,不少房地產銷售人員往往認為企劃不重要,純粹是沾銷售的光而已,而少數企劃人員竟然也這麼認為。筆者走訪北台灣,採訪超過三百筆建案,發現坊間企劃的幾個常見毛病是「純業務導向」、「太強調感覺」、「重複率過高」與「缺乏問題與對策」等。這幾個現象,讓企劃內容很難跳脫出既定框框,久而久之便走入一個死胡同。

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企劃是包裝 把包裝盒打開 看清楚裡面的產品 就知道買得值不值得

 

〔文/吉米陸〕建商購地推案,本身要負責的是規劃設計,後端找營造廠蓋房子,前端找代銷業者賣房子,而房子在正式推出到市場前,需要加以包裝,企劃公司肩負的就是包裝的責任,有點像是藝人的化妝師、產品的包裝盒一般。在業界,一個被認為是優秀的企劃公司,必須要能化腐朽為神奇,把一個原本平凡無奇的產品變成吸引人的東西,甚至讓消費者前來工地現場。

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代銷有時間壓力 彈性反而大 建商自售多惜售 價格往往比較硬

 

〔文/吉米陸〕當筆者在下這個標題時,心情是很猶豫的,因為筆者陳述的是一件「高或然率」而非「必然性」的現象,所根據的也只是筆者的實地採訪經驗,在經驗裡統計出符合標題的比例佔絕大多數,因此得到這個結論,所以在這裡特別說明。筆者在此也要提醒讀者,雖然這是常見的現象,但並非每一筆建案都絕對如此。為什麼筆者會認為「跳過代銷買房子,不見得更便宜」呢?這要從建商與代銷之間的關係說起。

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好房子的前提:堅固、安全、不滲漏水、牆面平整、動線合宜 

 

〔文/吉米陸〕建設公司取得土地後,會向金融機構申請土地融資與建築融資,之前市場景氣大好時,建商取得土融和建融的額度都很高,依序約有7成和5成之多,再加上預售案是「先拿消費者的錢蓋房子」,所以才會出現「10億元的總銷金額,建商只要拿3億元出來就可以玩了」這種現象。現在景氣趨緩,銀行核貸保守,土建融分別5成和3成就算不錯了,有的銀行甚至只給5成土融,不給建融,讓部分建商在資金的運用上少了些彈性,也代表建商的口袋要夠深,才能在目前的景氣裡存活。

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土地佔總成本往往最高 營造成本次之 行銷與管銷成本相對較低 

 

〔文/吉米陸〕一個建案是怎麼誕生的?當讀者在報紙上、大街上看到琳琅滿目的建案廣告時,這已經是後端作業了,前端到底是怎麼一回事?相信有不少讀者想要一探究竟。這些年來透過採訪工作,筆者有幸見識到建案從無到有的過程,現在就透過蘋果日報與大家分享。附帶一提,這裡所揭露的過程都只是一般正常的情況,不適用在豪宅、小木屋或其他特殊產品。

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景氣趨緩 買氣猶在 業者趁機審視銷售策略 消費者趁機挑選好產品 

 

〔文/吉米陸〕最近遠雄集團大老闆趙藤雄不斷在電視、報紙、廣播中放送他的「台灣一定會好起來!」的廣告。誠哉斯言!已故美國知名牧師羅曼.文森特.皮爾曾引用德國哲學家尼采「受苦的人沒有悲觀的權利」名言作為書名,在每一次經濟震盪、人心惶惶的年代,這句話猶如黑暗明燈一般照亮人心。即便目前環境不見得是「受苦」,我們更應該抱持樂觀進取的態度面對不景氣。若每個負有社會責任的大企業老闆都能像趙藤雄、像皮爾這樣「存好心,說好話,做好事」,為台灣景氣打拼,相信景氣終究會回穩,並能再創新局!

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房市景氣降溫 好房子出頭天 自住型消費者選珍珠 此刻是好時機 

 

〔文/吉米陸〕日前美國商業週刊以斗大的「The New Financial Ice Age」為標題,揭櫫美國金融進入了一個新的「冰河時期」;時代雜誌的封面故事則以大排長龍的照片為背景,提醒美國人現在是「The New Hard Times」,要有過苦日子的心理準備;英國經濟學人則用「World on the edge」來形容搖搖欲墜的金融體系,點出政府之間必須通力合作,才能度過難關。

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