企劃是包裝 把包裝盒打開 看清楚裡面的產品 就知道買得值不值得

 

〔文/吉米陸〕建商購地推案,本身要負責的是規劃設計,後端找營造廠蓋房子,前端找代銷業者賣房子,而房子在正式推出到市場前,需要加以包裝,企劃公司肩負的就是包裝的責任,有點像是藝人的化妝師、產品的包裝盒一般。在業界,一個被認為是優秀的企劃公司,必須要能化腐朽為神奇,把一個原本平凡無奇的產品變成吸引人的東西,甚至讓消費者前來工地現場。

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代銷有時間壓力 彈性反而大 建商自售多惜售 價格往往比較硬

 

〔文/吉米陸〕當筆者在下這個標題時,心情是很猶豫的,因為筆者陳述的是一件「高或然率」而非「必然性」的現象,所根據的也只是筆者的實地採訪經驗,在經驗裡統計出符合標題的比例佔絕大多數,因此得到這個結論,所以在這裡特別說明。筆者在此也要提醒讀者,雖然這是常見的現象,但並非每一筆建案都絕對如此。為什麼筆者會認為「跳過代銷買房子,不見得更便宜」呢?這要從建商與代銷之間的關係說起。

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好房子的前提:堅固、安全、不滲漏水、牆面平整、動線合宜 

 

〔文/吉米陸〕建設公司取得土地後,會向金融機構申請土地融資與建築融資,之前市場景氣大好時,建商取得土融和建融的額度都很高,依序約有7成和5成之多,再加上預售案是「先拿消費者的錢蓋房子」,所以才會出現「10億元的總銷金額,建商只要拿3億元出來就可以玩了」這種現象。現在景氣趨緩,銀行核貸保守,土建融分別5成和3成就算不錯了,有的銀行甚至只給5成土融,不給建融,讓部分建商在資金的運用上少了些彈性,也代表建商的口袋要夠深,才能在目前的景氣裡存活。

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土地佔總成本往往最高 營造成本次之 行銷與管銷成本相對較低 

 

〔文/吉米陸〕一個建案是怎麼誕生的?當讀者在報紙上、大街上看到琳琅滿目的建案廣告時,這已經是後端作業了,前端到底是怎麼一回事?相信有不少讀者想要一探究竟。這些年來透過採訪工作,筆者有幸見識到建案從無到有的過程,現在就透過蘋果日報與大家分享。附帶一提,這裡所揭露的過程都只是一般正常的情況,不適用在豪宅、小木屋或其他特殊產品。

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景氣趨緩 買氣猶在 業者趁機審視銷售策略 消費者趁機挑選好產品 

 

〔文/吉米陸〕最近遠雄集團大老闆趙藤雄不斷在電視、報紙、廣播中放送他的「台灣一定會好起來!」的廣告。誠哉斯言!已故美國知名牧師羅曼.文森特.皮爾曾引用德國哲學家尼采「受苦的人沒有悲觀的權利」名言作為書名,在每一次經濟震盪、人心惶惶的年代,這句話猶如黑暗明燈一般照亮人心。即便目前環境不見得是「受苦」,我們更應該抱持樂觀進取的態度面對不景氣。若每個負有社會責任的大企業老闆都能像趙藤雄、像皮爾這樣「存好心,說好話,做好事」,為台灣景氣打拼,相信景氣終究會回穩,並能再創新局!

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房市景氣降溫 好房子出頭天 自住型消費者選珍珠 此刻是好時機 

 

〔文/吉米陸〕日前美國商業週刊以斗大的「The New Financial Ice Age」為標題,揭櫫美國金融進入了一個新的「冰河時期」;時代雜誌的封面故事則以大排長龍的照片為背景,提醒美國人現在是「The New Hard Times」,要有過苦日子的心理準備;英國經濟學人則用「World on the edge」來形容搖搖欲墜的金融體系,點出政府之間必須通力合作,才能度過難關。

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鐘鼎山林 人各有志 地段非唯一 規劃完善 具備議題 才能勝出 

 

〔文/吉米陸〕美國房產大亨唐納川普,以及香港地產鉅子李嘉誠的「地段論」被不少房產圈內人士奉為圭臬,那句有名的「地段、地段、還是地段!」至今仍鏗鏘有力!誠然,座落良好地段、擁有成熟商圈,是房產銷售立於不敗之地的法則,但倘使空有地段,缺乏其他相得益彰的條件來加值,充其量不過是披了虎皮的狐狸,狐假虎威,只能唬唬外行人而已,平白浪費了好地段。

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先研究區域 再了解行情 精準出價 才能贏得尊重 買到好價格

 

〔文/吉米陸〕最近媒體一窩蜂報導房市景氣走緩的訊息,報章雜誌動不動就看見「買房子先砍兩成」、「議價從七折開始」等標題,網路上也常有網友呼籲大家「買房子再等一等」的言論,看了真是令人冷汗直流。冷汗直流的原因,並非房市景氣走緩,而是這些標題恐有誤導消費者之嫌,對於那些真的要買房子的消費者來說,恐怕買不到心目中想要的好房子,還惹得一身腥。

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